Immobilien auf Bali. Eine davon betreiben wir selbst.

Hak Milik ist das indonesische Volleigentum an Grund und Boden, unbefristet und vererbbar. Im Zertifikat erscheint es als SHM (Sertifikat Hak Milik). Nach Artikel 21 des indonesischen Grundgesetzes über Bodenrecht (UUPA, Gesetz 5/1960) ist Hak Milik ausschliesslich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten. Ausländische Privatpersonen können es nicht erwerben — auch nicht über eine Ehe, ohne Gütertrennungsvertrag.

Steht „SHM" oder „Freehold" in einem Angebot an ausländische Käufer, gehört die Frage geklärt, wer im Zertifikat tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist.

Hak Guna Bangunan ist das Recht, auf einem Grundstück zu bauen und das Gebäude zu nutzen — befristet auf zunächst bis zu 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um weitere 30. Der Boden bleibt im Eigentum eines Dritten oder des Staates. HGB kann von indonesischen Gesellschaften gehalten werden, einschliesslich einer PT PMA — der Gesellschaftsform für ausländische Investitionen.

HGB ist kein Volleigentum. Die Unterscheidung entscheidet über Laufzeit, Verlängerungsanspruch und Weiterverkauf.

Hak Pakai ist ein Nutzungsrecht an Grund und Boden, das ausländische Personen mit gültigem Aufenthaltstitel (KITAS oder KITAP) direkt halten können. Die Laufzeit beträgt nach der Reform durch Regierungsverordnung 18/2021 bis zu 30 Jahre, verlängerbar um 20 und erneuerbar um 30 — zusammen bis zu 80 Jahre. Hak Pakai ist die einzige Form, in der ein Ausländer in Indonesien ein Recht am Boden persönlich im Zertifikat eingetragen bekommt.

Hak Sewa ist ein Mietrecht auf Zeit, üblicherweise 25 bis 30 Jahre, häufig mit vertraglich zugesagter Verlängerungsoption. Es ist die in Bali am weitesten verbreitete Form für ausländische Käufer, weil sie ohne Aufenthaltstitel und ohne Gesellschaftsgründung funktioniert. Entscheidend sind drei Punkte im Vertrag: die Restlaufzeit, ob die Verlängerung zugesagt oder nur in Aussicht gestellt ist, und zu welchem Preis sie erfolgt.

Eine Verlängerung „zum dann üblichen Marktpreis" ist keine Zusage, sondern eine offene Position.

Bei einer Nominee-Struktur hält ein indonesischer Staatsbürger das Hak Milik formal für einen ausländischen Geldgeber, abgesichert über private Nebenabreden. Solche Vereinbarungen sind nach indonesischem Recht auf die Umgehung von Artikel 21 UUPA gerichtet und damit nicht durchsetzbar. Im Streitfall steht der ausländische Geldgeber ohne einklagbaren Anspruch da. Wir vermitteln keine Nominee-Konstruktionen.

Der Ablauf kennt zwei Urkunden. Der PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) ist der Vorvertrag mit Zahlungsplan und Fristen. Die AJB (Akta Jual Beli) ist die eigentliche Kaufurkunde; sie wird von einem PPAT errichtet — einem staatlich bestellten Beurkundungsbeamten für Grundstücksgeschäfte, meist gleichzeitig Notaris. Die Umschreibung erfolgt beim BPN, der nationalen Bodenbehörde. Erst mit der Eintragung dort ist das Recht wirksam.

Zu prüfen sind vor der AJB: Zertifikat beim BPN, Baugenehmigung (PBG, früher IMB), Zonierung und Lastenfreiheit.

Beim Erwerb fällt BPHTB an, die Grunderwerbsteuer, in der Regel 5 Prozent des Werts über einem Freibetrag. Der Verkäufer trägt üblicherweise PPh in Höhe von 2,5 Prozent. Laufend fällt PBB als Grundsteuer an. Mieteinnahmen unterliegen indonesischer Quellensteuer; für in Deutschland Steuerpflichtige greift das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Indonesien. Die Höhe hängt von Ihrer Struktur ab.

Maßgeblich ist die im Kaufvertrag vereinbarte Währung — auf Bali meist Indonesische Rupiah (IDR), bei Entwicklerprojekten häufig US-Dollar. Euro-Beträge auf dieser Seite sind Richtwerte zum angegebenen Kurs. Zwischen Vorvertrag und Beurkundung liegen oft Monate; bei einem Kaufpreis von 500.000 € können daraus fünfstellige Unterschiede entstehen — zu Ihren Lasten oder zu Ihren Gunsten.